导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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