饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还(hái)是(shì)规(guī)范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案)易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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