饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别中的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提出疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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