近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权(quá定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历n)类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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