导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住回族女人为什么离婚少宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)回族女人为什么离婚少供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家回族女人为什么离婚少庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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