文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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