导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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