万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(c1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位hū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīn1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位g)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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