OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(宝马和特斯拉哪个档次高chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市(宝马和特斯拉哪个档次高shì)场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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