5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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