文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发为什么懂手机的人都不用华为展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文为什么懂手机的人都不用华为ong>

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商为什么懂手机的人都不用华为(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。