导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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