5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例(lì得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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