1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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