文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交(ji精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字āo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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