饱(bǎo)受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪镇关西是谁，镇关西是谁打死的服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处镇关西是谁，镇关西是谁打死的于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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