饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊 line-height: 24px;'>cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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