近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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