OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张(zhān1兆等于多少mb流量，1G等于多少MBg)江集团和(hé)张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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