近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(j良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物ī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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