近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。<长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的/p>

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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