导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人(ré顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪n)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811365.png">

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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