饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主(5k是多少钱，5k是多少钱人民币zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视(shì)为向购房者(z5k是多少钱，5k是多少钱人民币hě)单边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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