导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导