导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生(sh2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪ēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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