文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.实属和属实区别在哪，实属与属实的区别3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，实属和属实区别在哪，实属与属实的区别根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)实属和属实区别在哪，实属与属实的区别后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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