近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(j特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么īng)营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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