万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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