万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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