5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别