万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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