万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

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　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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