“现在的房地产很(hěn)难再出现像过(guò)去十(shí)年(nián)的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的(de)关(guān)注(zhù)度从板块向单个(gè)标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双(shuāng)杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大的国(guó)资(zī)背景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他(tā)还(hái)表示，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房(fáng)地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销售(shòu)情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相(xiāng)对比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是(shì)在(zài)销售，还(hái)是融资等(děng)各个(gè)方(fāng)面都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的(de)民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房(fáng)地抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗产(chǎn)行(xíng)业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具(jù)体到如何(hé)挖(wā)掘，我们(men)会特别(bié)重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的(de)净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行(xíng)业(yè)内的最低(dī)水平；利润(rùn)率是不是(shì)行业内最(zuì)高的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业(yè)内最低的(de)；建安成本是否(fǒu)也(yě)是(shì)业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一(yī)家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同(tóng)时(shí)满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是(shì)在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国(guó)央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也(yě)踩了(le)“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确(què)，有助(zhù)于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的(de)一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明(míng)显感觉到(dào)机会来(lái)了，其(qí)开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于它(tā)本身储备了(le)很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也(yě)主要(yào)集(jí)中在(zài)强二线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反(fǎn)，有些(xiē)房企的(de)扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心(xīn)，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么(me)好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债(zhài)率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对(duì)房企(qǐ)的(de)净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复苏(sū)速度(dù)并没有那(nà)么快，所以要(yào)规避公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个(gè)比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持(chí)续居高不(bù)下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积极的(de)拿地策略的(de)同时(shí)，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司的(de)扩张速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们(men)是以同一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与民(mín)营(yíng)房企，但在各维度的(de)实际表现上，国央企确实会(huì)更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本(běn)更低(dī)，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自(zì)然而然就具(jù)有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也(yě)并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国(guó)回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资(zī)基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一(yī)季报(bào)，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增(zēng)土(tǔ)储(chǔ)、股价(jià)表(biǎo)现等多维度(dù)都表现了较(jiào)强的(de)增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是(shì)实(shí)现(xiàn)了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业(yè)绩(jì)的持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居(jū)杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较(jiào)为积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的(de)较突出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来多家(jiā)机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达(dá)证(zhèng)券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上(shàng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节(jié)，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行(xíng)业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地(dì)产开(kāi)发(fā)环节(jié)与(yǔ)上游材料(liào)端息(xī)息相关，新盘开工不足(zú)导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至(zhì)下(xià)游。“中国房地产行业在进入存量房时代(dài)，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住(zhù)房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也(yě)会越来越多。美(měi)国过去的数据充分(fēn)说明(míng)了这一点，在(zài)新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装相关(guān)的行(xíng)业，例(lì)如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别(bié抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗)是富(fù)安娜(nà)和(hé)水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月线连收(shōu)七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示(shì)，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价(jià)值(zhí)派基金经理曹(cáo)名长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重(zhòng)仓的(de)房地产产(chǎn)业(yè)链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风光一时的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好在困境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现最(zuì)好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营(yíng)收还是归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报均(jūn)增加了(le)持股，而(ér)这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为(wèi)志邦家(jiā)居(jū)十(shí)大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意(yì)思的(de)是，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的(de)全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也越来越被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物(wù)业服务不是一(yī)个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城(chéng)服务(wù)为例，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每(měi)年(nián)到期的合同里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的(de)大部(bù)分项(xiàng)目到(dào)期之后(hòu)，经(jīng)过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到(dào)产品提价(jià)的公司很少，因为(抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人(rén)员成本的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特(tè)别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难(nán)度(dù)是(shì)非常(cháng)大的(de)。但(dàn)是该公司(sī)能(néng)在业内做到(dào)到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他(tā)进一步强调(diào)。

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