OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里(biǎo)示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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