近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将RE危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高ITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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