近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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