文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(k中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥uǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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