万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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