万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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