5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōwwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语u)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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