OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中(z初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间hōng)披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备租初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在(zài)管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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