文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验美国总统奥巴马几岁p>

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房美国总统奥巴马几岁地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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