文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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