导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fán事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼g)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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