近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么)心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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