文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　<behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗strong>二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约(ybehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗uē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给(gěbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗i)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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