文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一23岁属什么生肖定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定23岁属什么生肖(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷23岁属什么生肖(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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