OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(gum是什么意思性取向āng)大(dà)园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集(jí)团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件(jiànm是什么意思性取向)的所有负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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