近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah(fēn)析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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