文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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